Allgemein

Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken durch ein Sachverständigenbüro

Die Bewertung von Grundstücken erfolgt in der Regel durch qualifizierte Immobiliensachverständigte. Diese Sachverständigte sind für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken, für Pachten und Mieten aufgrund ihrer Vor- und Ausbildung geeignet. In Deutschland gibt es hierzu ein über die Immobilienwertermittlungsverordnung (Abkürzung ImmoWertV) geregeltes Verfahren. Dadurch wird der Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB (Abkürzung für Baugesetzbuch) für ein unbebautes und bebautes Grundstück ermittelt.

Ein solcher Immobiliengutachter im Raum Gifhorn, Braunschweig, Celle, Hannover, Helmstedt, Wolfsburg & Salzgitter für die Grundstücks- und Gebäudebewertung muss über fundierte Kenntnisse über Baukonstruktionen, dem Baurecht, der Bauphysik, der Baulandentwicklung und der Immobilienmärkte verfügen. Ebenso müssen auch zins- und finanzmathematische Kenntnisse vorhanden sein.

Die Bodenwertermittlung

Aufgrund des § 16 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) soll die Boden-Wertermittlung in erster Linie im Vergleichswertverfahren durchgeführt werden. Hierbei wird zwischen einem unmittelbaren und einem mittelbaren Vergleichsverfahren unterschieden. Dabei werden bei dem unmittelbaren Vergleichswertverfahren die aktuellen vorhandenen Verkaufspreise von Grundstücken zugrunde gelegt. Diese müssen dann mit vergleichbaren Grundstücken übereinstimmen. Bei dem mittelbaren Verfahren ist die Bewertungsgrundlage die Bodenrichtwerte, welche von Gutachterausschüssen veröffentlich und festgelegt werden.



Das Unmittelbare Vergleichs-Wertverfahren im Detail

Bei diesem Verfahren wird davon ausgegangen, dass der Verkehrswert für ein Grundstück aus dem tatsächlich realisierten Kaufpreis bei den Grundstücken abgeleitet werden kann, welcher dann mit vergleichbaren Bewertungsgrundstücken ungefähr übereinstimmt.

Das ist dann gegeben, wenn die vergleichbaren Grundstücke, was die Lage (zum Beispiel die Ortslage des Grundstückes, die Art und das Maß der baulichen Nutzung (zum Beispiel, wenn es sich um Wohnbauflächen handelt), die Bodenbeschaffenheit (zum Beispiel, ob es sich um eine ebenes Grundstück oder eine Hanglage handelt), der Zuschnitt des Grundstücks und deren Größe (zum Beispiel, ob das Grundstück übergroß oder rechteckig ist), der Erschließungszustand (ist das Grundstück komplett erschlossen) sowie die Umgebungsinfrastruktur ( zum Beispiel die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder die Einkaufsmöglichkeiten) übereinstimmen.

Da es jedoch bei den Grundstücksmerkmalen eines bestimmten Grundstücks und den hier zum Vergleich heranzuziehenden Grundstücken (siehe die oben aufgeführten Vergleichsmerkmale) es nur sehr selten vorkommt, dass alle diese Punkte übereinstimmen, besteht die Möglichkeit, dass hier Abweichungen mit Hilfe von Ab- und Zuschlägen in die Bewertung mit einfließen können. Dabei sollte die Höhe der Zu- und Abschläge den Wert von 30 bis 35 Prozent nicht überschreiten. Wenn hier dann darüber hinaus gehende Zu- und Abschläge vorhanden sind, ist eine Vergleichbarkeit nicht mehr gegeben.

Damit hier ein objektiver Vergleich stattfinden kann, muss auf der Basis der oben erwähnten Sachlage eine ausriechende Anzahl von Bewertungsgrundstücken vorhanden sein. Wenn dann diese Vergleichsgrundstücke zu einem früheren Zeitpunkt bewertet sind, kann eine indexbezogene Umrechnung erfolgen. Welche Anzahl von Vergleichsgrundstücken hierzu benötigt wird, hängt wiederum von dem einzeln und individuell zu bewertenden Grundstück ab.



Das Mittelbares Vergleichsverfahren im Detail

Wenn dann durch das oben ausführlich dargestellte unmittelbare Vergleichsverfahren nicht genügend Vergleichsgrundstücke gefunden werden. so gibt es als Alternative für die Bodenwertermittlung das mittelbare Vergleichsverfahren.

Hierbei erfolgt die Bodenwertermittlung durch Gutachterausschüsse. Solche Bodenrichtwerte beziehen sich in der Regel auf eine bestimmte Gruppe von Grundstücken. Deshalb ist dann der Bodenrichtwert ein Durchschnittswert (pro Quadratmeter Grundstücksfläche) für ein idealtypisches Grundstück, welches sich innerhalb einer Bodenrichtwertzone mit den dort dann für diese Gruppe vorherrschenden Eigenschaften handelt. Auch hier kann, vergleichbar mit dem unmittelbaren Verfahren, mit Ab- und Zuschlägen gearbeitet werden.

Previous ArticleNext Article

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.