Ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen, ist für die meisten Eigentümer eine Entscheidung, die sie nur ein- oder zweimal im Leben treffen. Wer dabei mit einem Immobilienmakler in Schwäbisch Gmünd wie Süd-Immobilien Strohmaier – https://suedimmo-strohmaier.de/ – zusammenarbeitet, gibt einen Großteil der Organisation aus der Hand. Den Ablauf trotzdem zu kennen, lohnt sich, denn wer weiß, was in welcher Phase passiert, kann besser mitentscheiden und erkennt früh, ob alles nach Plan läuft.
Dieser Beitrag zeigt Schritt für Schritt, wie ein typischer Verkauf vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe abläuft, welche Unterlagen Sie brauchen, mit welchen Zeiträumen Sie rechnen sollten und welche Kosten auf Verkäufer zukommen. Die Phasen bauen dabei aufeinander auf: Fehler am Anfang, etwa ein unrealistischer Preis, wirken sich bis zum Schluss aus.
Das Erstgespräch: Ziele, Zeitrahmen und Ausgangslage klären
Am Anfang steht in der Regel ein persönliches Gespräch, idealerweise direkt in der Immobilie. Die Gründe für einen Verkauf sind sehr unterschiedlich: eine Erbschaft, die Verkleinerung im Alter, eine Trennung oder der Wunsch, eine Kapitalanlage aufzulösen. Ein guter Makler fragt deshalb nicht nur nach Wohnfläche und Baujahr, sondern auch nach Ihrem Zeitplan, Ihren Preisvorstellungen und danach, ob die Immobilie vermietet oder leer ist. Dieses Erstgespräch ist üblicherweise kostenlos und unverbindlich.
Gerade in Schwäbisch Gmünd spielt die genaue Lage eine große Rolle. Die Stadt im Ostalbkreis ist über die B29 gut an Stuttgart angebunden, verbindet eine historische Altstadt mit modernen Wohngebieten und zieht kontinuierlich Zuzügler an. Familienfreundliche Lagen wie Bettringen, Straßdorf oder Rehnenhof-Wetzgau sind besonders gefragt, während im Umland, etwa in Waldstetten, Mutlangen oder Lorch, eigene Marktbedingungen gelten.
Die Immobilienbewertung als Fundament der Preisstrategie
Auf das Erstgespräch folgt die Wertermittlung. Der Makler erfasst alle relevanten Daten und vergleicht sie mit tatsächlich erzielten Preisen ähnlicher Objekte in der Region. Bei Bedarf werden Sachverständige hinzugezogen. Das Ergebnis ist eine schriftliche Marktwertermittlung, auf der die gesamte Preisstrategie aufbaut. In die Bewertung fließen insbesondere diese Faktoren ein:
- Lage innerhalb der Stadt und Nachfrage im jeweiligen Stadtteil
- Baujahr, Bauweise und allgemeiner Zustand
- Durchgeführte Modernisierungen, etwa an Dach, Fenstern oder Heizung
- Wohn- und Grundstücksfläche sowie Zuschnitt der Räume
- Energetischer Zustand laut Energieausweis
- Vorhandene und geplante Infrastrukturentwicklungen im Umfeld
Der Angebotspreis ist einer der wichtigsten Hebel im gesamten Verkauf. Ist er zu hoch angesetzt, bleibt die Immobilie lange online, Interessenten werden misstrauisch und spätere Preissenkungen schwächen die Verhandlungsposition. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld. Eine realistische Preisstrategie verhindert, dass eine Immobilie unter Wert verkauft wird, und verkürzt gleichzeitig die Vermarktungsdauer.
Unterlagen zusammenstellen, bevor die Vermarktung startet
Fehlende oder veraltete Dokumente gehören zu den häufigsten Gründen, warum sich ein Verkauf verzögert. Spätestens wenn ein Käufer seine Finanzierung beantragt, verlangt die Bank vollständige Unterlagen. Es lohnt sich daher, alles schon vor dem Start der Vermarktung beisammen zu haben. Ein Makler unterstützt bei der Beschaffung, zum Beispiel beim Grundbuchamt oder beim Bauamt. Typischerweise werden benötigt:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Energieausweis nach Gebäudeenergiegesetz (GEG)
- Bau- und Grundrisspläne sowie die Wohnflächenberechnung
- Baugenehmigungen und weitere Bauunterlagen
- Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
Besonders wichtig ist der Energieausweis. Er ist beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben und muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Da die Energieeffizienz den Wert einer Immobilie spürbar beeinflusst, achten Käufer heute sehr genau auf die Angaben darin.
Exposé, Fotos und Home Staging: Der erste Eindruck zählt
Steht der Preis fest und sind die Unterlagen vollständig, entsteht das Exposé. Dazu gehören professionelle Fotos, aufbereitete Grundrisse und eine ehrliche, aussagekräftige Beschreibung. Das Angebot wird anschließend auf großen Immobilienportalen veröffentlicht. Häufig findet sich ein passender Käufer aber schon im bestehenden Kundenstamm des Maklers, bevor die Anzeige überhaupt breit gestreut wird.
Eine zusätzliche Möglichkeit ist Home Staging. Dabei werden Räume gezielt eingerichtet und dekoriert, damit Interessenten sich das Leben in der Immobilie besser vorstellen können. Harmonisch eingerichtete Räume wirken deutlich überzeugender als leere Zimmer, was vor allem bei leerstehenden Erbimmobilien einen spürbaren Unterschied machen kann.
Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Preisverhandlung
In der Vermarktungsphase gehen meist zahlreiche Anfragen ein. Der Makler beantwortet sie, sortiert unpassende Interessenten aus und koordiniert die Besichtigungstermine. Für Eigentümer bedeutet das vor allem Zeitersparnis und mehr Privatsphäre, weil nicht jeder Neugierige sofort durch das eigene Wohnzimmer läuft.
Zeigt ein Interessent ernsthafte Kaufabsichten, wird seine Bonität geprüft, in der Regel über eine Finanzierungsbestätigung der Bank. Erst wenn die Finanzierung steht, lohnt sich der Gang zum Notar. Danach moderiert der Makler die Preisverhandlung mit dem Ziel, eine faire Lösung für beide Seiten zu finden, und stimmt sich dabei laufend mit Ihnen als Verkäufer ab.
Vom Kaufvertragsentwurf bis zum Notartermin
Haben sich Käufer und Verkäufer geeinigt, beginnt der rechtliche Teil. Ein Immobilienkaufvertrag ist in Deutschland nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Der Ablauf sieht in den meisten Fällen so aus:
- Käufer und Verkäufer einigen sich auf Kaufpreis, Übergabetermin und eventuell mitverkauftes Inventar.
- Der Makler übermittelt alle Daten und Unterlagen an das Notariat.
- Der Notar erstellt einen Kaufvertragsentwurf und schickt ihn an beide Parteien.
- Ist ein Verbraucher beteiligt, soll der Entwurf in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Termin vorliegen, damit genug Zeit zur Prüfung bleibt.
- Beim Notartermin wird der Vertrag vollständig vorgelesen, offene Fragen werden geklärt und alle Beteiligten unterschreiben.
- Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer absichert.
- Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, teilt der Notar die Fälligkeit des Kaufpreises mit und der Käufer zahlt.
Ein Makler begleitet Sie auf Wunsch auch zum Notartermin und klärt vorab, ob Fristen, Übergabedatum und Sonderregelungen richtig im Vertrag stehen.
Wie lange dauert der gesamte Verkauf?
Wie lange ein Verkauf insgesamt dauert, hängt von Objektart, Lage, Zustand, Preisstrategie und der aktuellen Marktlage ab. In vielen Fällen ist ein Verkauf innerhalb weniger Wochen bis Monate realisierbar. Die folgende Übersicht zeigt grobe Richtwerte, die im Einzelfall deutlich abweichen können:
| Phase | Typische Dauer | Beteiligte |
|---|---|---|
| Erstgespräch und Bewertung | 1 bis 2 Wochen | Eigentümer, Makler, ggf. Sachverständige |
| Unterlagen und Exposé | 1 bis 3 Wochen | Makler, Ämter, Energieberater |
| Vermarktung und Besichtigungen | einige Wochen bis wenige Monate | Makler, Interessenten |
| Bonitätsprüfung und Verhandlung | 1 bis 3 Wochen | Makler, Käufer, Bank |
| Vertragsentwurf und Prüffrist | ca. 2 bis 4 Wochen | Notar, Käufer, Verkäufer |
| Kaufpreiszahlung und Übergabe | ca. 4 bis 8 Wochen nach Beurkundung | Notar, Käufer, Verkäufer |
| Eigentumsumschreibung | mehrere Wochen bis Monate | Grundbuchamt, Finanzamt |
Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt erst, wenn die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt. Diese stellt das Finanzamt aus, nachdem der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, die in Baden-Württemberg 5 Prozent des Kaufpreises beträgt.
Kosten im Blick: Was Verkäufer einplanen sollten
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer wird die Maklerprovision seit Dezember 2020 in der Regel zu gleichen Teilen zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt. Die genaue Höhe wird individuell vereinbart und im Maklervertrag schriftlich festgehalten. Seriöse Makler sprechen mögliche Zusatzkosten bereits im Beratungsgespräch offen an.
Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Auf Verkäuferseite können dagegen Kosten für den Energieausweis, kleinere Renovierungen oder die Löschung einer eingetragenen Grundschuld anfallen. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, sollte zudem steuerlich prüfen lassen, ob ein Veräußerungsgewinn zu versteuern ist.
Nach dem Notartermin: Ãœbergabe und letzte Schritte
Ist der Kaufpreis eingegangen, folgt die Übergabe. Dabei werden Schlüssel, Unterlagen und Zählerstände in einem Übergabeprotokoll festgehalten, das spätere Missverständnisse vermeidet. Verkäufer sollten anschließend Versorger, Versicherungen und gegebenenfalls ihre Bank informieren, damit Verträge und Restschulden sauber abgewickelt werden. Ein erfahrener Makler bleibt auch in dieser Phase ansprechbar, denn ein gelungener Verkauf endet nicht mit der Unterschrift beim Notar.
Häufige Fragen zum Verkauf mit einem Immobilienmakler in Schwäbisch Gmünd
Wie lange dauert ein Hausverkauf in Schwäbisch Gmünd?
Das hängt von Lage, Zustand, Preis und Marktlage ab. In vielen Fällen ist ein Verkauf innerhalb weniger Wochen bis Monate möglich, wenn Preis, Präsentation und Vermarktung stimmen.
Was kostet die Immobilienbewertung durch einen Makler?
Die Ersteinschätzung im Rahmen eines Beratungsgesprächs ist bei vielen Maklern kostenlos und unverbindlich. Ein separates Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen ist dagegen in der Regel kostenpflichtig.
Muss ich beim Notartermin persönlich anwesend sein?
Grundsätzlich ja. Wer verhindert ist, kann sich mit einer notariell beglaubigten Vollmacht vertreten lassen.
Wer bezahlt den Notar beim Immobilienverkauf?
Notar- und Grundbuchkosten trägt üblicherweise der Käufer. Der Verkäufer zahlt meist nur Kosten, die ihn selbst betreffen, etwa für die Löschung einer Grundschuld.
Gibt es eine Alternative zum klassischen Verkauf über einen Makler?
Manche Makler kaufen Immobilien auch direkt an. Das spart die Käufersuche und beschleunigt den Ablauf, eignet sich also vor allem für Eigentümer, denen Schnelligkeit und Planbarkeit wichtig sind.