Wie Immobilienmakler den Marktwert berechnen – Methoden verständlich erklärt

Online-Tools arbeiten mit Algorithmen und Durchschnittswerten. Sie wissen aber nicht, dass Sie letztes Jahr das Bad saniert haben, wie die Nachbarschaft sich entwickelt oder ob der Schnitt der Wohnung besonders gefragt ist. Ein erfahrener Immobilienmakler aus Hannover kombiniert harte Daten mit dem „menschlichen Faktor“ und lokaler Marktkenntnis.

Die 3 Bewertungsverfahren im Ãœberblick

In Deutschland gibt es drei anerkannte Verfahren zur Immobilienbewertung. Welches davon Ihr Makler anwendet, hängt stark von der Art der Immobilie ab.

1. Das Vergleichswertverfahren (Der Klassiker)

Dieses Verfahren ist das am häufigsten genutzte, da es den aktuellen Markt am besten widerspiegelt.

• Wann wird es genutzt? Vor allem bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und unbebauten Grundstücken – also Immobilien, von denen es viele ähnliche gibt.
• Wie funktioniert es? Der Immobilienmakler vergleicht Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten, die in der jüngsten Vergangenheit in Ihrer Nähe verkauft wurden. Dabei greift er oft auf die Kaufpreissammlung der lokalen Gutachterausschüsse zurück.
• Die Logik: „Wenn Nachbar Müller für sein fast identisches Haus vor drei Monaten 450.000 € bekommen hat, ist das ein starker Indikator für Ihren Wert.“ Natürlich werden Zu- und Abschläge für Unterschiede (z. B. Zustand, Etage, Ausstattung) berechnet.

2. Das Sachwertverfahren (Die Substanz zählt)

Wenn es keine vergleichbaren Objekte gibt, schaut man auf die „Steine“.

• Wann wird es genutzt? Bei freistehenden Einfamilienhäusern, architektonisch speziellen Objekten (z. B. Villen, Fachwerkhäuser) oder in ländlichen Gegenden mit wenigen Verkäufen.
• Wie funktioniert es? Hier wird getrennt gerechnet:
  1. Bodenwert: Was ist das Grundstück wert? (Bodenrichtwert)
  2. Gebäudewert: Was würde es kosten, das Haus heute neu zu bauen? (Herstellungskosten)
  3. Alterswertminderung: Davon wird die Abnutzung abgezogen (je älter das Haus, desto höher der Abzug).
• Der Marktanpassungsfaktor: Am Ende multipliziert der Immobilienmakler das Ergebnis mit einem Faktor, der die aktuelle Marktlage berücksichtigt. Denn: Ein Schloss im Nirgendwo hat zwar viel Substanz, aber vielleicht wenig Nachfrage.

3. Das Ertragswertverfahren (Rendite im Fokus)

Hier interessiert nicht, wie schön das Haus ist, sondern was es einbringt.

• Wann wird es genutzt? Bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien. Also immer dann, wenn die Immobilie als Kapitalanlage dient.
• Wie funktioniert es? Der Wert leitet sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen ab. Der Immobilienmakler berechnet den Bodenwert und den Ertragswert des Gebäudes separat.
• Wichtig: Hier spielen der Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer eine entscheidende Rolle. Je höher das Risiko (z. B. Leerstand), desto niedriger oft der Wert.

Die „weichen“ Faktoren: Was den Preis zusätzlich beeinflusst

Die Formeln sind das Fundament. Doch ein guter Immobilienmakler weiß, dass der Markt auch Psychologie ist. Folgende Faktoren fließen in die finale Preisfindung ein:

1. Mikrolage: Liegt das Haus an der Hauptstraße oder in der Sackgasse? Süd-Balkon oder Nord-Seite?
2. Energetischer Zustand: Seit dem neuen GEG (Gebäudeenergiegesetz) ist die Energieeffizienzklasse ein massiver Preistreiber. Ein unsaniertes Haus wird heute deutlich strenger bewertet als noch vor zwei Jahren.
3. Ausstattung: Parkett oder Laminat? Designerbad oder 70er-Jahre-Fliesen? Smart Home oder alte Elektrik?
4. Markttrends: Gibt es in Ihrer Region gerade einen Zuzug von jungen Familien? Das steigert den Wert von Häusern mit Garten enorm.

Häufige Fragen (FAQ)

Kostet eine Wertermittlung beim Immobilienmakler Geld?

Viele Makler bieten eine erste Marktwerteinschätzung kostenlos an, wenn eine Verkaufsabsicht besteht. Ein gerichtsfestes Vollgutachten hingegen ist kostenpflichtig.

Kann ich den Angebotspreis einfach höher ansetzen als den berechneten Wert?

Das ist möglich, aber riskant. Ein zu hoch angesetzter Preis schreckt Käufer ab. Die Immobilie wird zum „Ladenhüter“, was oft dazu führt, dass sie am Ende unter Wert verkauft werden muss. Ein erfahrener Immobilienmakler rät meist zu einem realistischen Einstiegspreis.

Welche Unterlagen brauche ich für die Bewertung?

Hilfreich sind: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung sowie Protokolle der Eigentümerversammlung.